DSR 계산 방법, 2026년 대출한도 직접 구해봤더니
DSR 계산, 왜 갑자기 한도가 줄어들까
DSR 계산 방법을 찾아보는 사람 대부분이 비슷한 순간을 겪어요. 은행 앱에서 한도 조회를 눌렀는데 생각보다 숫자가 작게 나오고, 상담에서는 “DSR 때문에요”라는 말이 툭 던져지죠. 억울한 기분이 들기도 해요. 내 월급이 그대로인데 왜 갑자기 대출이 막히는 느낌이 드는지, 감이 안 오거든요. 근데 DSR은 ‘갑자기 생긴 벽’이 아니라, 내 소득 대비 부채 상환 부담을 숫자로 고정해두는 룰이에요.
DSR은 월 납입금이 아니라 연간 원리금 상환액을 본다는 점이 핵심이에요. 같은 100만 원이라도 월 100만 원인지, 1년에 한 번 크게 내는 구조인지, 원금까지 같이 갚는지에 따라 체감이 다르잖아요. 그래서 DSR은 “1년에 갚아야 하는 모든 대출의 원리금”을 합쳐서 연소득으로 나눈 뒤 비율로 만들어요. 숫자로 보면 단순해요. DSR 40%라면 연소득의 40%까지만 연간 원리금을 허용한다는 의미예요. 이 한 줄을 ‘내 통장 언어’로 번역하면, 대출 한도가 왜 줄어드는지 갑자기 이해가 돼요.
여기서 혼란을 키우는 게 두 가지예요. 하나는 “내가 대출이라고 생각하지 않은 것들”이 DSR에 들어오는 경우가 있다는 점이에요. 마이너스통장, 카드론, 자동차 할부 같은 것들이 그렇죠. 금액이 작아 보이는데도 DSR을 먼저 채우는 경우가 꽤 있어요. 또 하나는 스트레스 DSR이에요. 이건 실제 금리에 스트레스를 더 내라는 뜻이 아니라, 심사할 때 금리를 더 보수적으로 가산해 ‘연간 원리금’을 크게 잡는 방식이에요. 그래서 같은 소득이어도 시기와 상품에 따라 한도 체감이 달라질 수 있어요.
이 글의 목표는 딱 하나예요. “내 DSR을 내가 직접 계산해서, 대출 한도를 역산할 수 있게 만들기.” 중간에 어려운 수학은 안 써요. 대신 계산 순서를 확실히 고정할 거예요. 1) 내 연소득으로 허용되는 연간 원리금 상한을 먼저 구해요. 2) 현재 가지고 있는 모든 부채의 연간 원리금을 합쳐요. 3) 남는 여유분으로 주담대나 신용대출 원금을 역산해요. 이 흐름만 잡히면, 상담에서 숫자가 달라도 이유를 바로 찾아낼 수 있어요.
공식 기준점도 같이 잡아둘게요. 스트레스 DSR 3단계는 금융위원회 2025 보도자료에서 시행 시점과 적용 대상, 스트레스 금리(예: 1.50%) 등을 설명하고 있어요. 제도가 바뀌는 주제는 블로그 글보다 공식 문서를 기준점으로 두는 게 안전해요. 금융위원회: https://www.fsc.go.kr 금융감독원 공시/금융상품: https://finlife.fss.or.kr 한국은행(금리 환경 참고): https://www.bok.or.kr
DSR은 “내가 더 빌릴 수 있나”의 문제가 아니라 “1년에 갚아야 하는 돈이 소득에서 얼마나 되나”의 문제예요. 연간 원리금 상한부터 잡으면, 대출이 갑자기 쉬워져요.
DSR 계산 방법은 복잡해 보여도 출발점은 단순해요. “연간 원리금 ÷ 연소득”이고, 한도는 “연소득 × 허용 DSR”에서 시작해요. 내 부채 목록을 빠짐없이 적고, 연간 원리금 상한을 먼저 구하면 상담 숫자에 덜 휘둘리게 돼요.
DSR이 뭔데 이렇게 무섭게 나오나요
DSR 한 줄 정의를 내 통장 언어로 바꾸면
DSR은 Total Debt Service Ratio, 우리말로 총부채원리금상환비율이에요. 말이 길어서 어려워 보이는데, 통장 언어로 바꾸면 “1년에 갚아야 하는 대출 원리금이 연소득의 몇 %냐”예요. 여기서 원리금이라는 단어가 포인트예요. 이자만이 아니라 원금까지 포함해요. 그래서 같은 대출금이라도 원금 분할 상환이 들어가면 DSR이 빨리 차요. 반대로 이자만 내는 구조는 상대적으로 천천히 차는 느낌이 들 수 있어요. 느낌만 그렇고, 실제 계산은 상품 조건에 따라 달라지니 뒤에서 예시로 잡을게요.
DSR이 “월 납입금”이 아니라 “연간 원리금”을 보는 이유는 비교를 통일하려는 목적이 커요. 사람마다 월급일이 다르고, 대출 납입일이 다르고, 원금 상환 스케줄도 다르잖아요. 월 기준으로만 보면 비교가 꼬이기 쉬워요. 그래서 1년이라는 단위로 끊어서 모든 대출을 한 줄로 합쳐요. 그러면 다른 형태의 대출이라도 같은 기준에서 부담을 비교할 수 있어요. 이 단위 통일이 DSR의 핵심이에요.
그리고 DSR은 LTV나 DTI와 느낌이 달라요. LTV는 담보가치 대비 대출 비율이라 “집 값” 중심이고, DTI는 소득 대비 이자+일부 원리금 중심이라 “주로 주담대”의 부담을 보는 성격이었죠. DSR은 범위가 넓어요. 주담대뿐 아니라 신용대출, 카드론, 할부까지 부채로 묶어버리니까 “내가 가진 모든 빚이 한꺼번에 보인다”는 느낌이 생겨요. 그래서 무섭게 느껴져요. 근데 계산을 해보면, 무서움이 숫자로 바뀌고 통제가 가능해져요.
DSR 40%·50%가 의미하는 숫자
DSR에서 자주 등장하는 숫자가 40%와 50%예요. 은행권은 40%를 기준으로 이야기되는 경우가 많고, 비은행권은 50%로 안내되는 경우가 많다고 알려져 있어요. 여기서 중요한 건 “내게 적용되는 정확한 한도는 금융사/상품/규제 구간에 따라 달라질 수 있다”는 점이에요. 다만 계산 연습은 40%로 잡으면 직관이 좋아요. 연소득 6,000만 원이면 40%는 2,400만 원이에요. 이게 “1년에 갚아도 되는 원리금 총합”이라는 뜻이죠.
이 숫자를 월로 바꾸면 감이 더 잘 와요. 2,400만 원을 12로 나누면 월 200만 원이에요. 그러니까 연소득 6,000만 원인 사람이 DSR 40%에서 허용되는 “월 평균 원리금 부담”이 대략 200만 원 수준이라는 느낌이 생겨요. 물론 실제로는 대출별 스케줄이 다르니 월로 정확히 떨어지진 않아요. 근데 상담에서 ‘가능 상환 여력’을 이해하는 데는 이 번역이 꽤 도움이 돼요. 솔직히 숫자가 갑자기 사람을 설득하거든요.
여기서 중요한 포인트가 하나 더 있어요. 이 상한은 “새로 빌릴 수 있는 한도”가 아니라 “이미 있는 대출까지 포함한 상한”이에요. 이미 신용대출이 있으면 그 원리금을 먼저 빼고 남는 범위에서 주담대가 결정돼요. 그래서 연봉이 높은데도 한도가 작게 나오는 사람이 생겨요. 반대로 연봉이 크지 않아도 부채가 깔끔하면 한도가 생각보다 잘 나오는 사람도 있어요. DSR은 이런 역전이 나올 수 있는 구조예요.
스트레스 DSR이 들어오면 뭐가 달라지나
스트레스 DSR은 이름부터 부담스럽죠. 근데 핵심은 단순해요. 심사할 때 금리를 더 보수적으로 잡아서, 미래 금리 상승 위험을 반영하겠다는 취지예요. 예를 들어 실제 적용 금리가 4%여도, 심사에서는 5.5%처럼 계산하는 구조가 될 수 있어요. 이건 실제로 1.5%p를 더 낸다는 뜻이 아니라, 한도 계산용 숫자를 보수적으로 키운다는 의미예요. 그러면 연간 원리금 상환액이 커지니까 DSR이 더 빨리 차고, 결과적으로 한도가 줄어들 수 있어요. 이게 체감 포인트예요.
금융위원회 2025 보도자료에서는 스트레스 DSR 3단계를 2025년 7월 1일부터 시행한다는 방향과, 스트레스 금리(예: 1.50%)를 적용하는 구조를 안내해요. 이런 제도는 세부 적용 대상과 예외가 같이 붙는 경우가 있어요. 그래서 “나는 해당이냐”는 질문을 글 한 줄로 단정하기보다, 내 상품 종류(주담대/신용), 지역, 신청 시점, 금융권(은행/비은행)을 기준으로 확인하는 게 안전해요. 공식 자료를 기준점으로 두면, 제도가 바뀌어도 다시 계산이 가능해져요. 금융위원회: https://www.fsc.go.kr
스트레스 DSR이 무서운 이유는 단 하나예요. 대출을 늘리는 것이 아니라, 같은 대출을 더 ‘비싸게 갚는 것처럼’ 계산하기 때문이에요. 그러니까 내 소득이 그대로라면, 심사 금리가 올라갈수록 한도는 줄어드는 방향으로 움직여요. 이건 예외 없이 논리적으로 그래요. 그래서 DSR을 계산할 때는 “현재 금리”만으로 계산하면 착시가 생길 수 있어요. 상담에서는 심사에 쓰는 금리(스트레스 가산 포함 여부)를 꼭 확인해야 해요. 질문을 던져볼까요? 상담에서 ‘심사 금리’가 몇 %로 잡혔는지 들어본 적 있어요?
연소득 6,000만 원, 허용 DSR 40%라면 연간 원리금 상한은 2,400만 원이에요. 여기서 기존 신용대출 원리금이 연 600만 원만 있어도, 추가 대출에 쓸 수 있는 여유는 1,800만 원으로 줄어요. “연 600만 원만 잡아도” 주담대 한도는 눈에 띄게 달라질 수 있어요.
DSR은 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율이라, ‘소득’과 ‘대출 상환 스케줄’이 동시에 한도를 결정해요. DSR 40%는 연소득의 40%가 연간 원리금 상한선이라는 뜻이고, 스트레스 DSR은 심사 금리를 올려 상환액을 더 크게 잡아 한도를 보수적으로 만드는 방식이에요.
DSR 계산 공식, 진짜는 이 두 줄이에요
기본 공식(DSR%)과 역산 공식(가능 원리금)
DSR 계산 방법은 사실 두 줄이면 끝나요. 첫 줄은 DSR 자체를 구하는 식이에요. DSR(%) = (연간 원리금 상환액 합계 ÷ 연소득) × 100. 둘째 줄은 반대로 “내가 감당 가능한 연간 원리금이 얼마냐”를 구하는 역산 식이에요. 가능 연간 원리금 = 연소득 × 허용 DSR(예: 0.40). 이 두 줄만 기억하면, 어떤 대출이든 같은 방식으로 끼워 넣을 수 있어요. 복잡한 건 ‘연간 원리금 상환액’을 어떻게 만들냐예요. 그걸 뒤에서 쪼개요.
연소득은 보통 “증빙 가능한 연소득” 개념으로 들어가요. 세전인지 세후인지로 딱 잘라 말하기보다, 금융기관이 인정하는 기준이 무엇인지가 핵심이에요. 직장인은 근로소득 원천징수나 급여명세로, 자영업자는 소득금액증명 등으로 잡히는 흐름이죠. 여기서 소득을 낙관적으로 잡으면 계산이 예쁘게 나오지만, 심사에서 깨질 수 있어요. 그래서 계산은 보수적으로 해두는 편이 마음이 편해요.
역산 식이 강력한 이유는 “한도”가 갑자기 보이기 때문이에요. 예를 들어 연소득 5,000만 원에 DSR 40%라면 연간 원리금 상한이 2,000만 원이에요. 여기서 이미 갚고 있는 모든 대출의 연간 원리금을 빼면, 추가 대출에 쓸 수 있는 여유가 딱 남아요. 이 여유가 ‘내가 새로 갚을 수 있는 연간 원리금’이고, 이걸 주담대 원금으로 바꾸는 게 곧 대출한도 역산이에요. 흐름이 이렇게 단순해져요.
“연간 원리금 상환액”을 어떻게 만들까(대출별 합산)
연간 원리금 상환액은 말 그대로 1년 동안 갚는 원금+이자의 합계예요. 문제는 대출마다 상환방식이 다르다는 점이죠. 원리금균등, 원금균등, 만기일시, 한도대출(마통)처럼 모양이 다 달라요. 그래서 DSR 계산에서 중요한 건 “모든 대출을 연간 상환액이라는 같은 단위로 바꾸는 것”이에요. 이 단위만 통일되면 합산은 그냥 더하기예요.
원리금균등은 매달 같은 금액을 내는 구조라서, 월 납입액×12가 연간 상환액에 가까워요. 원금균등은 초반이 크고 시간이 갈수록 줄어서, 월×12로 단순화하면 오차가 생길 수 있어요. 만기일시는 이자만 내다가 만기에 원금을 갚는 구조라 “연간 원리금” 계산이 직관과 다르게 느껴질 수 있어요. 그래서 실제 은행 심사는 약정 만기, 상환 방식, 내부 산정 방식에 따라 연간 상환액을 정해요. 글에서 모든 금융사의 내부 산식을 하나로 단정할 순 없지만, 큰 흐름은 같아요. 원금이 포함되는 상환 방식일수록 DSR을 더 빨리 채워요.
여기서 실전 팁은 한 가지예요. “정확치”가 필요할 때는 은행이 제공하는 상환 스케줄표(원리금 상환표)를 받아서 1년치를 합하면 돼요. 반대로 빠르게 감을 잡을 때는 대략치로 접근해도 돼요. 대략치로는 이자 = 원금×금리, 원금은 기간으로 나눈 평균치 정도로 잡을 수 있어요. 예를 들어 3억을 30년 원리금 균등이라고 가정하면, 연간 원금 상환분은 평균적으로 1,000만 원 수준으로 ‘대충’ 잡을 수 있겠죠(실제는 초반 이자 비중이 커서 더 복잡). 여기서 포인트는 “대충이라도 내 여유가 어느 정도인지”를 먼저 보는 거예요. 그러면 상담에서 숫자가 나와도 덜 놀라요.
스트레스 DSR은 금리를 어떻게 바꿔 끼우나
스트레스 DSR은 계산식 자체가 바뀌는 게 아니라, 연간 원리금을 계산할 때 쓰는 ‘금리’를 바꿔 끼우는 방식이에요. 심사 금리 = 적용 금리 + 스트레스 금리(가산) 같은 구조로 이해하면 쉬워요. 금리가 올라가면 이자 부담이 커지고, 원리금균등이라면 월 납입액 자체가 올라가요. 그러면 연간 상환액이 커지니 DSR이 올라가고, 결과적으로 한도는 내려가요. 논리적으로 딱 떨어져요.
금융위원회 2025 안내에서는 스트레스 DSR 3단계에서 스트레스 금리를 1.50%로 적용하는 구조를 설명해요. 이 숫자는 “계약금리에 더해 내는 금리”로 오해하기 쉬운데, 심사용 가산이라는 점이 중요해요. 실제 계약 금리는 상품 조건에 따라 결정되고, 스트레스 금리는 ‘미래 금리 상승을 반영해 상환액을 더 크게 잡는 장치’예요. 그래서 내 계산을 할 때도 “현재 금리”만 넣으면 착시가 생길 수 있어요. 상담에서는 “심사에 들어간 금리(스트레스 포함)가 몇 %였는지”를 물어보면, 대화가 갑자기 명확해져요.
그리고 스트레스 DSR은 적용 대상이 확대되는 흐름이 있을 수 있어요. 주담대만 생각했는데 신용대출에도 영향을 주는 방식으로 바뀌면, 체감이 더 커질 수 있죠. 제도는 바뀔 수 있으니, 항상 공식 자료를 기준점으로 잡아두는 게 안전해요. 금융위원회: https://www.fsc.go.kr
| 구분 | 핵심 식 | 실전 해석 |
|---|---|---|
| DSR 계산 | 연간 원리금 합계 ÷ 연소득 × 100 | 내 소득 대비 ‘1년 상환 부담’ 비율 |
| 가능 원리금 역산 | 연소득 × 허용 DSR | 추가 대출에 쓸 수 있는 상환 여력의 출발점 |
| 합산 원칙 | 모든 대출을 ‘연간 상환액’으로 통일 | 주담대+신용+마통+할부까지 더해짐 |
| 스트레스 DSR | 심사 금리(가산)로 상환액을 더 크게 산정 | 같은 소득이어도 한도가 줄어드는 이유 |
DSR 계산 방법은 ‘DSR 식’과 ‘역산 식’ 두 줄로 고정하면 끝이에요. 어려움은 연간 원리금을 만드는 과정인데, 대출별 상환방식을 ‘연간 상환액’으로 통일해 합산하면 깔끔해져요. 스트레스 DSR은 식을 바꾸는 게 아니라 심사 금리를 바꿔 상환액을 키우는 방식이에요.
어떤 대출이 DSR에 들어가고, 뭐가 빠지나요
포함되는 대출(자주 놓치는 것들)
DSR 계산 방법에서 제일 흔한 사고는 “나는 주담대만 있으니까 괜찮겠지”라고 생각하는 거예요. DSR은 주담대만 보지 않아요. 신용대출, 카드론, 자동차 할부 같은 것들이 같이 붙어서 들어오는 경우가 많고, 이게 한도를 먼저 갉아먹어요. 특히 할부는 “대출 같다”는 느낌이 덜해서 더 자주 누락돼요. 근데 DSR은 느낌이 아니라 상환액을 숫자로 합산하는 규칙이라서, 누락하면 계산이 통째로 예쁘게 나오고 상담에서 깨져요. 그 순간이 꽤 당황스럽죠.
신용대출은 당연히 포함되는 경우가 많고, 카드론도 마찬가지예요. 문제는 마이너스통장(한도대출)처럼 ‘쓰면 빚’이고 ‘안 쓰면 빚 아닌 것 같아 보이는’ 상품이에요. 마통은 실제 사용액이 0이면 “상환액도 0 아니야?”라고 착각하기 쉬운데, 산정 기준은 금융사와 상품에 따라 달라질 수 있어요. 그래서 DSR 계산을 할 때는 마통을 ‘대출 목록’에서 빼지 말고, 최소한 한도/사용액/금리/만기 정보를 적어두고 상담에서 산정 방식을 확인하는 게 안전해요. 글쎄, 이 한 줄 차이로 한도 체감이 확 갈리는 경우가 있어요.
그리고 자동차 할부, 학자금 대출(상환 구조에 따라), 리볼빙·카드 결제 연장 같은 것도 “상환 부담”으로 잡힐 수 있어요. 여기서 중요한 건 ‘상품명’이 아니라 “원리금 상환이 생기는 구조인가”예요. 원리금이든, 할부든, 일정 기간 동안 매달 갚아야 하는 돈이 있으면 DSR의 분자(연간 원리금)에 들어오는 쪽으로 이해하면 일단 사고를 줄일 수 있어요. 포함/제외의 정확한 테이블은 시기와 규정에 따라 달라질 수 있으니, 공식 자료를 기준점으로 두는 습관이 중요해요. 금융위원회: https://www.fsc.go.kr
제외되거나 예외로 다뤄지는 항목(시기별 유의)
반대로 “대출인데도 DSR에서 빠진다”는 이야기도 자주 들려요. 전세자금대출, 중도금대출 같은 항목은 일반적으로 DSR 산정에서 제외로 안내되는 경우가 많다고 알려져 있어요. 근데 여기서 함정이 있어요. “항상 제외”라고 단정하면 위험해요. 왜냐면 규정이 바뀌기도 하고, 상품 구조가 바뀌기도 하고, 금융권(은행/비은행)과 심사 기준이 다르게 적용되는 상황이 생길 수 있기 때문이에요. 그래서 제외 항목은 ‘상식’으로 외우기보다, 해당 시점의 공식 안내나 금융사 설명서로 확인하는 게 안전해요.
또 예외로 자주 언급되는 게 소액 신용(예: 300만 원 이하) 같은 경우예요. 이런 예외도 제도와 시기에 따라 달라질 수 있어서, 글에서 숫자를 못 박기보다는 “예외가 존재할 수 있다” 정도로만 기억하는 게 낫죠. 실제로는 대출 금액이 작아도 할부가 여러 건이면 누적 상환액이 커질 수 있고, 그 누적이 DSR에 영향을 주는 방향으로 계산될 수 있어요. 그러니까 중요한 건 “이게 예외니까 빼자”가 아니라 “내 부채 목록을 다 적고, 산정에 들어가는지 여부를 공식 기준으로 체크하자”예요.
공식 자료를 확인할 때는 금융감독원 금융상품통합비교공시(파인/FIN-LIFE)나 금융위원회 보도자료를 같이 보는 편이 좋아요. 금감원 공시: https://finlife.fss.or.kr 금융위: https://www.fsc.go.kr 이런 곳을 기준점으로 두면, 인터넷 댓글이나 카더라보다 훨씬 안정적으로 판단이 가능해요.
내가 가진 대출을 한 줄로 분류하는 법
DSR 계산을 “내 손으로” 하려면, 일단 목록이 필요해요. 여기서부터 갑자기 일이 쉬워져요. 종이에 적든, 엑셀을 열든, 메모앱을 쓰든 상관없어요. 대출명, 잔액(또는 한도), 금리, 만기, 상환방식, 월 납입액(알면), 비고(우대/변동주기) 이 정도 칸만 만들어도 충분해요. 그리고 대출을 3종으로 분류해요. 1) 원리금 상환형(원금이 매달 줄어드는 것), 2) 이자 중심형(만기일시나 비슷한 구조), 3) 할부성 부채(자동차/카드할부처럼 ‘월 납입’이 확정된 것). 이 분류만 해도, 어떤 게 DSR을 빨리 채우는지 감이 잡혀요.
이 단계에서 자주 나오는 말이 “내 대출이 뭐가 있는지 정확히 몰라요”예요. 그럴 땐 신용정보 조회(본인 신용정보 열람)로 대출/카드 정보가 어떻게 잡혀 있는지 한 번 확인하는 게 도움이 돼요. 기관마다 화면이 다르고 정보 반영 시점이 달라서, 딱 하나만 보면 안심하기 어렵기도 해요. 그래서 실전에서는 “내가 알고 있는 대출 목록 + 신용정보에서 보이는 목록”을 교차해요. 이 작업이 귀찮아도, DSR 계산의 정확도를 가장 크게 올려줘요.
질문 하나 던져볼까요? 내 카드 할부가 몇 개나 남아 있는지 바로 말할 수 있어요? 바로 대답이 안 나오면, DSR 계산에서 그 할부가 ‘누락’될 가능성이 높아요. 이 단계에서 누락을 줄이면, 뒤의 계산은 오히려 재미있게 굴러가요.
| 부채 유형 | 대표 예시 | DSR 체감 포인트 |
|---|---|---|
| 원리금 상환형 | 주담대 원리금균등/원금균등, 신용대출 분할상환 | 원금까지 포함돼 연간 상환액이 커지기 쉬움 |
| 이자 중심형 | 만기일시형 신용대출, 일부 한도대출 | 겉으로는 부담이 작아 보여도 산정 방식에 따라 영향 |
| 할부성 부채 | 자동차 할부, 카드할부, 카드론 | 작아 보여도 누적되면 한도를 먼저 갉아먹음 |
| 놓치기 쉬운 항목 | 마이너스통장, 리볼빙, 여러 건의 소액 할부 | “대출 아니지”라고 생각해 빼는 순간 계산이 깨짐 |
DSR 계산은 공식보다 ‘목록’이 더 중요해요. 신용대출·카드론·할부·마통 같은 항목을 누락하지 않고, 내 부채를 연간 상환액 단위로 통일해 합산하면 DSR이 왜 막히는지 숫자로 보이기 시작해요.
주담대 원리금 상환액 계산, 여기서 한도가 갈려요
원리금균등 vs 원금균등 vs 만기일시, 연간 상환액이 달라지는 이유
주담대는 금액이 크니까, DSR에 들어오는 연간 원리금도 당연히 커져요. 여기서 ‘상환방식’이 진짜로 한도를 갈라요. 원리금균등은 매달 같은 금액을 내기 때문에, 월 납입액이 일정해요. 심리적으로 안정적이죠. 근데 그 안정감이 DSR에도 그대로 반영돼요. 월 납입액이 곧 연간 원리금으로 이어지니까요. 반대로 원금균등은 매달 원금을 똑같이 갚고 이자는 줄어드는 구조라서, 초반 월 부담이 크고 시간이 갈수록 가벼워져요. 초반이 큰 만큼 DSR 계산에서 초반 연간 상환액이 더 크게 잡힐 수 있어요.
만기일시는 이자만 내다가 만기에 원금을 갚는 구조라, 겉으로는 월 부담이 가장 작아 보일 수 있어요. 그래서 DSR이 덜 찰 것 같다는 착각이 생겨요. 근데 실제 산정은 만기와 약정, 금융사 기준에 따라 달라질 수 있어요. 어떤 방식으로든 “원금을 언젠가 갚아야 한다”는 부담이 존재하니까, 산정이 단순히 이자만으로 끝나지 않을 가능성이 있어요. 그래서 만기일시를 DSR 회피용으로만 생각하면 위험해요. 특히 주담대는 기간이 길고 금액이 커서, 규정과 내부 심사 기준의 영향이 더 크게 체감돼요.
거치기간이 있는 경우도 있어요. 거치기간 동안은 이자만 내고, 이후 원리금을 갚는 형태죠. 거치가 있으면 당장의 월 납입액은 낮아지지만, 나중에 상환이 더 빡빡해져요. DSR 산정에서 거치가 어떻게 반영되는지도 금융사 기준에 따라 다를 수 있어요. 그래서 “거치가 있으면 DSR이 무조건 좋아진다” 같은 단정은 피하는 게 안전해요. 결론은 이거예요. 상환방식은 DSR의 분자(연간 원리금)를 바꾸는 레버예요.
연간 상환액을 계산하는 실전 절차(계산기 없이도)
사실 사람들은 “정확한 수식”보다 “내 상황에서 대략 어느 정도”가 먼저 필요해요. 그래서 실전 절차를 두 갈래로 나누면 좋아요. 하나는 대략치로 감을 잡는 방법, 다른 하나는 정확치로 확인하는 방법이에요. 대략치로는 이런 식으로 접근해요. 먼저 이자 부담을 계산해요. 원금×금리 = 연 이자(대략). 예를 들어 3억에 연 4%면 연 이자는 1,200만 원 정도예요. 여기에 원금 상환이 더해져요. 원리금균등 30년이면 원금 상환은 매년 평균적으로 1,000만 원 수준이 ‘대충’ 들어간다고 생각할 수 있죠(정확히는 초반 이자 비중이 커서 구조가 더 복잡). 그럼 연간 원리금은 대략 2,200만 원 수준 같은 감이 생겨요.
정확치가 필요하면 은행 앱의 상환 스케줄표를 쓰는 게 좋아요. 대부분의 은행 상담이나 시뮬레이션에는 월별 상환액이 표시돼요. 그 12개월을 합치면 연간 원리금이 돼요. 이게 DSR 분자에 들어갈 숫자예요. 이 작업은 귀찮아도 한 번만 해두면, 다른 상품으로 바꿔도 비교가 가능해져요. “이자율이 0.3%p 오르면 연간 상환액이 얼마나 늘지”도 바로 감이 와요. 아, 여기서 한 번 놀라게 돼요. 금리 0.5%p 차이가 월 몇 만 원처럼 보이는데, 연간으로 합치면 꽤 큰 돈이거든요.
비교할 때는 반드시 ‘연간 상환액’으로 통일해 적어야 해요. 월 납입액끼리 비교하면 상환방식에 따라 착시가 생기고, 총부담이 잘 안 보여요. 연간 상환액으로 적으면 DSR 계산과 바로 연결되니까, 주담대 한도 역산이 매끄러워져요. 질문 하나만 할게요. 지금 보는 상품의 월 납입액이 아니라, “연간 원리금”을 한 번이라도 적어본 적 있어요?
스트레스 DSR이 주담대에 미치는 체감
스트레스 DSR이 주담대에서 체감이 큰 이유는, 주담대 원금이 크기 때문이에요. 금리를 조금만 더 높게 잡아도 이자액이 훅 늘어나는 구조라서, 심사 금리가 올라가면 연간 원리금이 바로 커져요. 그러면 DSR이 빨리 차요. 결과적으로 “같은 연봉인데 왜 한도가 줄지?”라는 질문이 생겨요. 답은 단순해요. DSR은 소득만 보는 게 아니라 상환액을 보니까요.
금융위원회 2025 보도자료에서는 스트레스 DSR 3단계 시행과 스트레스 금리(예: 1.50%) 적용을 안내해요. 이건 제도가 바뀌는 주제라서, 블로그에서 숫자를 단정하기보다 “공식 자료로 확인하고, 상담에서는 심사 금리(가산 포함)가 몇 %인지 확인한다”는 루틴이 더 중요해요. 금융위: https://www.fsc.go.kr 한국은행(금리 환경 참고): https://www.bok.or.kr
실전에서는 이렇게 물어보면 좋아요. “제 주담대 한도 산정에서 심사 금리가 몇 %로 들어갔나요? 스트레스 금리 가산이 포함됐나요?” 이 질문을 하면, 상담사가 DSR 계산의 핵심 변수를 꺼내놓게 돼요. 그럼 내가 뭘 조정해야 하는지도 보이죠. 만기(길게), 상환방식(균등/원금), 기존 부채(정리), 우대(금리↓), 이런 조합이 한도에 어떻게 영향을 주는지 연결이 되기 시작해요.
| 상환 방식 | 초반 월 부담 | DSR 체감 포인트 |
|---|---|---|
| 원리금균등 | 중간(매달 일정) | 월 납입액이 곧 연간 원리금으로 연결돼 비교가 쉬움 |
| 원금균등 | 높음(초반 부담 큼) | 초반 연간 상환액이 크게 잡힐 수 있어 한도 체감이 달라짐 |
| 만기일시 | 낮음(이자 중심) | 겉과 달리 산정 방식에 따라 영향이 달라질 수 있어 확인 필수 |
| 거치 포함 | 초반 낮음 | 거치 이후 상환 부담 증가, 심사 반영 기준은 상품별 확인 |
주담대는 상환방식과 심사 금리가 DSR을 크게 좌우해요. 월 납입액이 아니라 ‘연간 원리금’으로 통일해 적고, 스트레스 DSR이 포함된 심사 금리가 몇 %인지 확인하면 한도 변화가 숫자로 설명돼요.
신용대출·마통·카드론 연간 상환액, 사람들이 제일 많이 틀려요
신용대출은 만기·상환방식에 따라 연간 상환액이 바뀜
신용대출은 주담대보다 작아서 “이건 별 영향 없겠지”라고 생각하기 쉬워요. 근데 DSR에서는 반대 상황이 자주 나와요. 신용대출이 원리금분할상환이면, 이자뿐 아니라 원금까지 매달 갚아야 하니까 연간 원리금이 생각보다 크게 잡혀요. 주담대는 30년처럼 길게 잡을 수 있어 연간 원금 상환이 분산되는데, 신용대출은 만기가 짧은 경우가 많아서 원금 상환이 빠르게 들어가요. 그래서 금액은 작은데 DSR을 빨리 채우는 체감이 생겨요.
만기일시형 신용대출도 오해가 많아요. 이자만 내니까 DSR이 덜 찰 것 같죠. 근데 산정 방식은 금융사 기준에 따라 달라질 수 있어요. 어떤 경우든 “상환부담을 평가한다”는 목적이 있으니, 단순히 이자만으로 끝난다고 확정하는 접근은 위험해요. 그래서 신용대출은 계산할 때 만기, 상환방식, 금리(변동 여부)를 꼭 적어두는 게 중요해요. 특히 변동금리면 스트레스 DSR의 심사 금리 가산이 영향을 줄 수 있어서, 실제보다 더 높은 금리로 연간 상환액을 잡을 가능성도 있어요.
실전에서는 신용대출을 이렇게 봐요. 1) 만기가 짧으면 DSR에 불리하게 작동할 수 있다. 2) 분할상환이면 원금까지 들어가 DSR이 빠르게 찬다. 3) 금리가 높으면 그 자체로 연간 이자액이 커져 DSR을 더 차게 만든다. 이 세 문장만 기억해도, “왜 신용대출 2천이 한도를 깎지?” 같은 질문이 이해되기 시작해요.
마이너스통장(한도대출) 계산에서 생기는 오해
마이너스통장은 DSR 계산에서 오해의 왕이에요. 안 쓰면 0원이라고 생각하니까요. 근데 마통은 “언제든 꺼내 쓸 수 있는 빚”이라는 성격이 있어요. 그래서 금융사 입장에서는 상환부담을 평가할 때 이 한도를 완전히 무시하기 어렵죠. 다만 실제 산정 기준은 금융사와 상품 안내에 따라 차이가 날 수 있어요. 어떤 곳은 사용액 중심으로, 어떤 곳은 한도까지 고려하는 식으로 안내가 다르게 들릴 수 있죠. 그래서 글에서 하나로 단정하는 건 위험하고, 대신 보수적으로 접근하는 게 좋아요.
보수적 접근은 이렇게 하면 돼요. 마통을 DSR 계산에서 “잠재 부채”로 취급하고, 가능하면 한도를 줄이거나 정리하는 방향을 먼저 생각해요. 특히 주담대나 큰 대출을 앞두고 있다면, 마통 한도는 DSR 여유를 갉아먹는 변수로 작동할 수 있어요. 실제로 상담에서 한도가 줄어드는 사례를 보면, 신용대출보다 마통이 먼저 발목을 잡는 경우도 있어요. 이유는 단순해요. 마통은 ‘언제든 늘어날 수 있는 빚’이라 안전마진을 더 크게 잡는 방향으로 평가될 수 있으니까요.
질문 하나만 던져볼까요? 마통은 “혹시 몰라서” 열어두는 경우가 많잖아요. 근데 그 혹시가 실제로는 주담대 한도를 줄이는 혹시가 될 수도 있어요. 그래서 마통을 유지해야 한다면 최소한 “얼마까지는 정말 필요하고, 그 이상은 줄일 수 있는지”를 한 번 정리해보는 게 현실적인 전략이에요.
카드론·할부는 왜 DSR에 바로 타격일까
카드론과 할부는 체감 타격이 빨라요. 이유는 간단해요. 월 납입액이 비교적 단기간에 확정되어 있고, 금리가 높거나(카드론), 건수가 여러 개로 쪼개져 있는 경우가 많기 때문이에요. 예를 들어 월 10만 원짜리 할부가 5개면 월 50만 원이고, 연간으로는 600만 원이에요. “월 10만 원만 잡아도” 별거 아닌 것 같지만, 건수가 늘면 DSR 분자가 꽉 차요. 이게 한도를 먼저 잠그는 원인이 돼요.
카드론은 금리 자체가 높을 수 있어서 연간 이자액이 커지기 쉬워요. 게다가 상환 기간이 짧으면 원금 상환이 빠르게 들어가서 연간 원리금이 더 커져요. 그래서 카드론이 남아 있으면, 주담대 한도 계산이 생각보다 빡빡해질 수 있어요. 할부도 비슷해요. 자동차 할부 같은 큰 할부는 말할 것도 없고, 자잘한 전자기기 할부가 여러 건 쌓이면 “나는 대출이 없는데요”라는 말이 안 통하게 돼요. DSR은 그런 감정과 무관하게 숫자를 합산하니까요.
정리 전략은 심플해요. 1) 금리가 높고 만기가 짧은 부채(카드론/일부 할부)를 먼저 정리한다. 2) 마통은 한도 자체를 줄이거나 사용액을 최소화한다. 3) 신용대출은 만기·상환방식 조정 가능성이 있는지 상담에서 확인한다. 이 순서가 잘 먹히는 이유는, 연간 원리금 분자에서 즉시 효과가 나기 때문이에요. 물론 개인 상황이 다르니 무리한 상환은 피해야 해요. 다만 “작은 부채부터 정리하면 큰 대출 한도가 열린다”는 역전이 실제로 종종 발생해요.
월 12만 원짜리 할부가 3건이면 월 36만 원, 연 432만 원이에요. 연소득 5,000만 원 기준 DSR 40%의 연간 상한은 2,000만 원이라서, 할부만으로도 상한의 20%가 넘게 찰 수 있어요. 생각보다 크죠.
신용대출은 만기가 짧고 분할상환일수록 DSR을 빠르게 채워요. 마통은 산정 방식이 달라질 수 있어 보수적으로 접근하는 게 안전하고, 카드론·할부는 ‘작아 보여도 누적’이 치명적이라 먼저 정리하면 한도 여유가 생기는 경우가 많아요.
DSR로 ‘대출 한도’ 역산하기
내 연소득으로 허용되는 연간 원리금 상한 계산
DSR 계산 방법을 “내가 직접” 쓸 수 있게 만드는 핵심이 바로 역산이에요. 은행이 주는 결과를 받아들이는 게 아니라, 내가 먼저 범위를 그려놓는 거죠. 시작은 단순해요. 연소득 × 허용 DSR = 가능 연간 원리금 상한. 은행권 예시로 DSR 40%를 잡으면, 연소득 5,000만 원이면 2,000만 원, 연소득 7,000만 원이면 2,800만 원이에요. 이 숫자는 “연간 원리금 총합” 상한이라서, 여기에 이미 가지고 있는 모든 부채의 연간 원리금을 먼저 빼야 해요. 이 순서를 뒤집으면 계산이 혼란스러워져요.
예를 들어 연소득 6,000만 원, 허용 DSR 40%라면 상한은 2,400만 원이에요. 그런데 현재 신용대출 원리금이 연 600만 원, 자동차 할부가 연 360만 원이라면, 이미 960만 원을 쓰고 있는 셈이에요. 남는 여유는 1,440만 원이에요. 여기서 추가로 주담대를 받을 수 있는 범위는 “연간 원리금 1,440만 원 안에서 설계 가능한 원금”이 돼요. 이 남는 숫자를 주담대 원금으로 바꾸는 게 한도 역산이에요.
여기서 사람을 속이는 게 ‘월 단위 착시’예요. 월 30만 원짜리 할부는 별거 아닌 것 같지만 연 360만 원이에요. 월 50만 원짜리 신용대출은 연 600만 원이에요. 이렇게 월로만 보면 흩어져 보이는데, 연으로 합치면 DSR의 분자가 확 커져요. 그래서 역산은 무조건 연간 단위로 하는 게 좋아요. 질문 하나 던져볼까요? 내 부채를 월이 아니라 연으로 합쳐본 적이 있어요?
예시 2개(직장인/자영업)로 끝까지 계산
예시를 하나씩 끝까지 밀어볼게요. 단, 여기서 숫자는 “계산 흐름을 이해하기 위한 시뮬레이션”이에요. 실제 심사는 금융사 내부 산정 방식, 만기와 금리, 스트레스 DSR 적용 여부에 따라 달라질 수 있어요. 그래서 계산은 보수적으로 접근하는 게 좋아요.
예시 1) 직장인 A
연소득 6,000만 원, 목표는 주담대 추가. 이미 보유한 부채는 신용대출(분할상환)과 카드할부가 있다고 가정해요. 허용 DSR은 40%로 연습해볼게요.
1) 가능 연간 원리금 상한 = 6,000만 원 × 0.40 = 2,400만 원이에요.
2) 기존 부채 연간 원리금(가정): 신용대출 연 720만 원, 카드할부 연 240만 원 = 합계 960만 원이에요.
3) 추가 대출에 쓸 수 있는 연간 원리금 여유 = 2,400만 원 - 960만 원 = 1,440만 원이에요.
이제 1,440만 원/년 안에서 주담대 원금을 얼마나 만들 수 있는지 가늠해야 해요. 여기서 정확한 산식은 “금리, 만기, 상환방식”에 따라 달라요. 간단히 감을 잡는 방법은 ‘연간 이자 + 연간 원금 상환’ 관점이에요. 주담대가 30년 원리금균등이고 심사 금리가 4.5% 수준이라고 가정하면, 원금이 3억이면 연 이자만 대략 1,350만 원(3억×0.045)이고, 원금 상환이 연 평균 1,000만 원 안팎(30년 분산)으로 들어가요. 그러면 연간 원리금이 2,350만 원 수준으로 잡히는 그림이죠. 그런데 우리 여유는 1,440만 원이라서 3억은 무리라는 감이 바로 나와요.
반대로 원금을 2억으로 낮춰보면 연 이자 대략 900만 원(2억×0.045) + 연 평균 원금 670만 원(2억/30년) 정도로 대략 1,570만 원이에요. 아직 1,440만 원보다 높아요. 그럼 1억8천으로 낮춰보면 연 이자 810만 원 + 연 원금 600만 원 = 1,410만 원 수준으로 들어오죠. 이런 식으로 “감 잡기 역산”을 하면, 내 한도가 대략 어느 구간인지 보이기 시작해요. 실제 은행 계산은 더 정교하지만, 이 감이 있으면 상담 결과가 나와도 이해가 빨라져요.
예시 2) 자영업자 B
연소득을 5,000만 원으로 ‘보수적으로’ 잡고, 기존 부채로 마통과 자동차 할부가 있다고 가정해요. 자영업은 소득 변동이 있어서, 계산을 낙관적으로 하면 나중에 더 크게 실망할 수 있어요.
1) 가능 연간 원리금 상한 = 5,000만 원 × 0.40 = 2,000만 원이에요.
2) 기존 부채 연간 부담(가정): 자동차 할부 연 480만 원. 마통은 산정 방식이 달라질 수 있으니, 일단 상담에서 확인해야 할 변수로 표시해두고 ‘보수적으로’ 영향이 있다고 가정해요(여기서는 연 300만 원 정도로 가정). 합계 780만 원이에요.
3) 추가 대출 여유 = 2,000만 원 - 780만 원 = 1,220만 원이에요.
1,220만 원 여유에서 주담대 원금을 가늠하면 더 빡빡해져요. 금리가 4.5%, 30년 원리금균등 가정에서 원금 1억5천이면 연 이자 675만 원 + 연 원금 500만 원 = 1,175만 원 수준으로 들어오죠. 원금 1억6천이면 720만 원 + 533만 원 = 1,253만 원으로 살짝 넘을 수 있어요. 이 정도면 “자동차 할부를 먼저 정리하면 주담대 원금이 얼마쯤 늘어날지”도 바로 계산이 돼요. 할부 연 480만 원을 없애면 여유가 1,700만 원 가까이로 늘어나니까, 원금이 훨씬 커질 수 있는 구조예요. 이런 역전이 실제로 꽤 많아요. 소름 돋을 때가 있어요.
스트레스 DSR 적용 전후로 한도 차이 비교
이제 같은 구조에서 스트레스 DSR이 들어오면 어떻게 되냐를 감으로 보자고요. 스트레스 DSR은 심사 금리를 올려서 계산해요. 예를 들어 적용 금리가 4.5%인데 심사 금리가 6.0%로 잡히면, 같은 원금에서도 연 이자액이 확 올라가요. 원금 2억 기준으로 연 이자가 900만 원(4.5%)에서 1,200만 원(6.0%)으로 300만 원 늘어나는 셈이에요. 연간 원리금이 300만 원 늘면, DSR 분자가 늘어 한도가 내려갈 수밖에 없어요. 이게 스트레스 DSR의 체감이에요.
금융위원회 2025 자료에서는 스트레스 DSR 3단계 시행과 스트레스 금리(예: 1.50%)를 안내해요. 다만 실제 적용 방식은 대상 대출, 시기, 지역, 금융권에 따라 차이가 생길 수 있어요. 그래서 실전에서는 “내 건이 스트레스 DSR 적용 대상인지”와 “심사 금리가 몇 %인지”를 확인하는 게 가장 중요해요. 금융위원회: https://www.fsc.go.kr 금융감독원 공시: https://finlife.fss.or.kr
상담에서 이렇게 물어보면 좋아요. “제 한도 산정에서 스트레스 금리가 몇 %p 가산됐나요?” “그 가산이 주담대만 적용인가요, 신용대출에도 적용인가요?” 이 질문을 하면, 내 한도 차이가 ‘운’이 아니라 ‘변수’로 보이기 시작해요. 변수는 조정이 가능할 때가 있어요. 만기를 늘리거나, 상환방식을 바꾸거나, 기존 부채를 정리하거나, 금리를 낮추는 우대조건을 현실적으로 맞추는 식으로요. 물론 무리하면 안 되지만, 조정 여지가 어디 있는지는 알아야 선택이 쉬워져요.
| 역산 단계 | 무엇을 계산 | 실전 팁 |
|---|---|---|
| 1 | 연소득 × 허용 DSR = 연간 원리금 상한 | 월이 아니라 연으로 시작하면 착시가 줄어요 |
| 2 | 기존 부채 연간 원리금 합산 | 할부·카드론·마통 누락이 가장 흔해요 |
| 3 | 상한 - 기존부채 = 추가 대출 여유 | 여유가 ‘추가 주담대 원금’의 재료예요 |
| 4 | 여유를 주담대 원금으로 환산 | 금리·만기·상환방식이 바뀌면 원금이 달라져요 |
| 5 | 스트레스 DSR 적용 시 심사 금리로 재계산 | 상담에서 심사 금리를 꼭 확인해요 |
DSR 한도 역산은 ‘연간 원리금 상한→기존부채 차감→주담대 환산’ 순서면 돼요. 스트레스 DSR은 심사 금리를 올려 연간 상환액을 키우니, 같은 소득이라도 한도 차이가 나는 게 논리적으로 당연해요.
DSR 계산 실수 TOP7, 여기서 다 무너져요
소득을 과하게 잡아 계산하는 실수
DSR 계산에서 제일 먼저 무너지는 지점이 소득이에요. 사람은 자연스럽게 소득을 높게 잡고 싶어져요. “작년 성과급이 있었으니까”, “올해 매출이 좀 더 나올 것 같으니까” 같은 이유로요. 근데 심사에서는 증빙 가능한 소득을 기준으로 보기 때문에, 낙관적인 소득 가정은 그대로 깨질 수 있어요. 그래서 계산은 보수적으로 하는 게 현실적이에요. 특히 자영업자나 프리랜서는 소득 변동이 크니까 더 그렇죠.
직장인도 마찬가지예요. 성과급 비중이 큰 직장이라면, 매년 들쑥날쑥한 금액을 그대로 연소득에 올리면 계산이 흔들릴 수 있어요. 그리고 대환이나 추가 대출 시점이 연초/연말인지에 따라 증빙 방식이 달라지는 느낌을 받을 수도 있어요. 이런 상황에서 중요한 건 “내가 주장하는 소득”이 아니라 “서류로 인정되는 소득”이에요. 이 문장 하나를 머리에 붙여두면, 상담에서 덜 흔들려요.
배우자 소득 합산은 상황에 따라 가능 여부가 달라질 수 있어요. 공동 차주, 소득 합산이 가능한 상품 구조 등 변수가 있어요. 그래서 여기서도 단정 대신 “가능할 수 있으니 상담에서 구조를 확인한다”가 안전한 접근이에요. 질문 하나 던져볼까요? 내 연소득을 ‘증빙 기준’으로 바로 말할 수 있어요?
대출 목록 누락(마통/카드/할부)
두 번째 실수는 누락이에요. DSR 계산은 공식보다 누락이 더 치명적이라고 했죠. 마통, 카드 할부, 카드론, 자동차 할부, 소액 신용대출 같은 것들을 “대출이 아니잖아”라고 생각하고 빼는 순간, 계산은 예쁘게 나오고 상담에서 깨져요. 특히 카드 할부는 ‘생활 속에 녹아 있는 부채’라서 더 흔하게 누락돼요. 이 누락은 의도적이기보다 습관적이에요. 그래서 목록을 만드는 방식 자체를 습관으로 만들어야 해요.
추천하는 방식은 간단해요. 1) 내 머릿속에서 생각나는 부채를 먼저 적어요. 2) 신용정보 조회나 금융 앱에서 잡히는 부채 목록을 확인해요. 3) 두 목록을 비교해서 빠진 걸 채워요. 이 작업만 해도 DSR 계산의 정확도가 확 올라가요. 그리고 부채를 상환했는데도 한도에 반영이 늦는 경우가 있을 수 있어요. 전산 반영 시차가 생기거나, 결제일/정산일이 아직 지나지 않은 상태일 수 있죠. 이럴 땐 “언제 반영되는지”를 금융사에 확인하는 게 좋고, 서류로 상환 사실을 증빙할 수 있게 준비해두면 도움이 될 때도 있어요.
솔직히 이 단계가 귀찮아요. 근데 여기서 귀찮음을 이기면, 이후 단계는 오히려 속도가 붙어요. 계산이 예쁘게 나오고 상담에서도 말이 통하거든요. 반대로 여기서 대충 하면 뒤에서 계속 삐걱거려요. 이게 현실이에요.
상환방식/만기를 혼동하는 실수
세 번째 실수는 ‘상환방식 착각’이에요. 원리금균등과 만기일시를 혼동하거나, 분할상환인데 이자만 낸다고 착각하는 경우가 꽤 있어요. 특히 신용대출은 상품명이 비슷해서 더 헷갈려요. 만기가 1년인데 매달 원금을 조금씩 갚는지, 아니면 이자만 내고 만기에 갚는지에 따라 연간 원리금이 완전히 달라져요. 그래서 DSR 계산용 표에 “만기”와 “상환방식”을 반드시 적어야 해요. 이건 선택이 아니라 필수예요.
또 만기 연장/재약정이 있는 상품도 주의가 필요해요. “어차피 연장할 거니까”라고 생각하면, 상환 부담을 과소평가하기 쉬워요. 심사는 ‘현재 약정’을 기준으로 하는 경우가 많으니, 나의 기대와 심사의 기준이 어긋날 수 있어요. 그리고 스트레스 DSR 가산을 빼고 계산하면 착시가 생겨요. 내가 집에서 계산한 숫자는 괜찮은데, 은행은 더 보수적으로 잡아서 한도가 줄어드는 상황이죠. 이때 사람은 “은행이 장난치나”라는 기분이 들 수 있어요. 근데 변수(심사 금리)를 확인하면, 논리적으로 설명이 되는 경우가 많아요.
그러니까 결론은 이거예요. 내 계산과 은행 계산의 차이는 대부분 ‘목록 누락’ 또는 ‘심사 금리/상환방식 변수’에서 나와요. 이 변수를 확인하면, 내 다음 행동이 정해져요. 부채 정리, 만기 조정, 상환방식 변경, 우대조건 현실화 같은 것들이죠.
DSR 계산은 머리로 하는 게 아니라 ‘표로 하는 작업’이에요. 목록과 방식만 맞으면, 숫자는 알아서 따라와요.
| 자주 하는 실수 | 왜 생기나 | 바로 고치는 방법 |
|---|---|---|
| 소득을 낙관적으로 잡음 | 성과급/매출 기대치 반영 | 증빙 가능한 연소득 기준으로 보수 계산 |
| 할부/카드론 누락 | 대출이라는 인식이 약함 | 신용정보 조회와 내 메모 목록 교차 |
| 마통을 ‘0원’으로 봄 | 사용액이 없으면 영향 없다고 착각 | 한도/사용액 산정 방식 상담에서 확인 |
| 상환방식 착각 | 상품명이 비슷해 헷갈림 | 약관/상환스케줄표로 ‘원금 포함 여부’ 확인 |
| 만기/재약정 기대를 반영 | “어차피 연장”이라는 습관 | 현재 약정 만기를 기준으로 계산 |
| 스트레스 DSR 가산을 빼고 계산 | 현재 금리만 보고 착시 | 심사 금리(가산 포함)를 확인해 재계산 |
| 월 기준으로만 판단 | 월 납입금이 더 익숙함 | 모든 부채를 ‘연간 원리금’으로 통일 |
DSR 계산이 틀어지는 이유는 대부분 소득 낙관, 부채 누락(특히 할부·마통), 상환방식 혼동이에요. 월이 아니라 연간 원리금으로 통일하고, 심사 금리(스트레스 가산 포함)를 확인하면 내 계산과 은행 계산의 차이가 크게 줄어요.
FAQ
Q1. DSR 40%면 연봉 5,000만 원은 연간 원리금이 얼마까지예요?
A1. 연간 원리금 상한은 보통 연소득×0.40으로 계산해 2,000만 원 수준부터 출발해요. 다만 이미 보유한 대출의 연간 원리금을 먼저 차감한 뒤 남는 범위로 추가 대출 여유를 판단해요.
Q2. DSR 계산할 때 ‘연소득’은 세전인가요, 세후인가요?
A2. 보통은 금융기관이 인정하는 ‘증빙 가능한 연소득’ 기준으로 산정해요. 세전/세후를 단정하기보다, 실제 심사에서 어떤 소득자료를 기준으로 잡는지 상담에서 확인하는 게 정확해요.
Q3. 마이너스통장은 안 쓰면 DSR에 아예 안 잡히나요?
A3. 산정 기준은 금융사와 상품 안내에 따라 차이가 날 수 있어요. 보수적으로는 한도대출이 DSR 계산에 영향을 줄 수 있다고 보고, 상담에서 한도/사용액 반영 방식을 확인하는 게 안전해요.
Q4. 전세자금대출은 DSR에서 항상 빠지나요?
A4. 일반적으로 제외로 안내되는 경우가 많지만, 제도·상품·시기별로 달라질 수 있어요. 정확한 적용 여부는 신청 시점의 금융사 안내와 공식 자료 기준으로 확인해 주세요.
Q5. 카드 할부·자동차 할부도 DSR에 들어가나요?
A5. 할부성 부채는 연간 상환액으로 반영돼 DSR에 영향을 줄 수 있어요. 특히 여러 건의 소액 할부가 누적되면 ‘생각보다 빨리’ 한도가 줄어드는 체감이 생겨요.
Q6. 스트레스 DSR은 실제 금리에 1.5%p를 더 내는 건가요?
A6. 스트레스 DSR은 계약금리에 그대로 더해 내는 개념이 아니라, 심사 계산에서 금리를 보수적으로 잡기 위해 스트레스 금리를 가산하는 방식이에요. 그래서 한도 산정에는 영향을 주지만, 계약 금리와 동일하다고 보면 오해가 생겨요.
Q7. DSR 때문에 대출이 줄었을 때 가장 빠르게 숨통 트는 방법은 뭔가요?
A7. 작은 고금리 부채(카드론·할부 등)를 먼저 정리하고, 마이너스통장 한도를 줄이면 DSR이 빠르게 개선되는 경우가 많아요. 이후 상환방식·만기 구조를 재설계해 추가 여지를 확인해요.
Q8. 상담 때 DSR 계산 결과가 매번 다르게 나오는 이유가 뭔가요?
A8. 심사에 쓰는 금리(스트레스 가산 포함 여부), 만기/상환방식 가정, 대출 목록 반영 시점(전산 반영) 차이 때문에 달라질 수 있어요. “심사 금리와 산정 기준”을 같은 질문으로 확인하면 차이가 줄어요.
Q9. DSR은 낮은데도 주담대가 안 나오는 경우가 있나요?
A9. 가능해요. DSR 외에도 LTV, 담보 평가, 소득 인정 방식, 신용 상태, 다른 규제(예: 지역·상품 요건) 등 변수가 있어요. 그래서 DSR만으로 승인/거절을 단정하기보다, 한도 산정의 다른 조건도 함께 확인해야 해요.
FAQ에서 반복되는 결론은 같아요. DSR은 연간 원리금 상한을 정하고, 그 안에 모든 부채를 합산하는 구조라서 ‘누락’과 ‘심사 금리’가 결과를 크게 바꿔요.
결론: 내 DSR을 오늘 바로 줄이는 순서
DSR 계산 방법을 끝까지 따라오면, 결론은 의외로 단순해져요. DSR은 연간 원리금 ÷ 연소득이고, 한도는 연소득 × 허용 DSR에서 시작해요. 결국 내가 움직일 수 있는 건 두 가지예요. 분자(연간 원리금)를 줄이거나, 분모(증빙 가능한 소득)를 명확하게 만드는 것. 소득을 억지로 부풀리는 건 위험하니, 실전에서는 분자를 줄이는 쪽이 훨씬 현실적이에요. 여기서 분자를 줄이는 가장 빠른 방법은 “작고 금리 높은 부채부터 치우는 것”이더라고요.
실행 순서를 추천하자면 이 흐름이 좋아요. 첫째, 내 부채 목록을 전부 적어요. 주담대만 적고 끝내지 말고, 할부·카드론·마통까지 포함해서요. 둘째, 각 부채의 연간 상환액을 연 기준으로 통일해요. 월 10만 원이든 30만 원이든 연간으로 바꾸면, 진짜로 DSR을 얼마나 차지하는지 보여요. 셋째, ‘정리 우선순위’를 잡아요. 금리가 높고 만기가 짧아 연간 원리금이 큰 부채부터 줄이면 효과가 빨라요. 넷째, 대출을 새로 받거나 갈아타기 전에 심사 금리를 확인해요. 스트레스 DSR이 적용되는지, 심사에서 몇 %로 계산하는지에 따라 한도 체감이 달라지니까요.
여기서 질문 하나만 던져볼게요. 내 DSR을 낮추는 데 가장 큰 역할을 하는 부채가 “주담대”라고 확신해요? 의외로 답이 카드할부나 마통인 경우가 많아요. 그걸 알게 되는 순간, 전략이 바뀌어요. 주담대를 고민하기 전에, 작은 부채부터 치우는 게 더 빠를 수 있거든요. 월 15만 원짜리 할부를 2개만 없애도 연 360만 원의 여유가 생기니까, 그 여유가 주담대 원금으로 꽤 크게 환산될 수 있어요. 소름 돋는 역전이 여기서 나와요.
DSR은 “얼마를 빌릴 수 있나”가 아니라 “1년에 얼마를 갚을 수 있나”의 게임이에요. 연간 원리금 상한을 먼저 잡으면, 내 선택지가 숫자로 정리돼요.
댓글로 아래 4가지만 남겨주면, 이 글의 역산 프레임대로 ‘내 DSR 여유’를 계산하는 데 필요한 체크 포인트를 짚어드릴게요. 1) 증빙 가능한 연소득(대략), 2) 주담대/신용대출/마통/할부 보유 여부, 3) 대출 목적(주담대 신규/대환/신용 추가), 4) 원하는 만기(대략). 공유가 부담되면 “할부가 몇 건인지”만 적어도 방향이 확 좁혀져요. 공유·구독해두면 제도나 심사 환경이 바뀌어도 같은 방식으로 다시 계산할 수 있어요.
DSR은 연간 원리금 상한을 정하고 그 안에 모든 부채를 합산하는 구조라, 작은 부채 누락이 제일 위험해요. 목록을 만들고, 연간 단위로 통일해 계산하고, 심사 금리(스트레스 DSR 포함 여부)를 확인하면 오늘부터 내 한도가 왜 그렇게 나오는지 설명이 가능해져요.
참고자료/출처
DSR과 스트레스 DSR은 제도·감독기준 변화에 따라 세부 적용이 달라질 수 있어요. 그래서 블로그 글을 ‘정답지’로 고정하기보다, 아래 공식 채널을 기준점으로 두고 확인하는 습관이 제일 안전해요. 특히 스트레스 DSR 3단계처럼 시행 시점과 적용 대상이 명시되는 내용은 금융위원회 보도자료를 기준으로 두면 흔들림이 줄어요.
| 기관/사이트 | 확인하면 좋은 내용 | 주소 |
|---|---|---|
| 금융위원회 | DSR·스트레스 DSR 제도 안내, 시행 시점/대상/취지 | https://www.fsc.go.kr |
| 금융감독원 금융상품통합비교공시 | 금융상품 공시, 상품 구조/조건 비교(참고용) | https://finlife.fss.or.kr |
| 한국은행 | 금리 환경 참고(기준금리, 통화정책 자료) | https://www.bok.or.kr |
| 한국주택금융공사(정책 모기지) | 정책성 주담대 요건/설명(해당 시) | https://www.hf.go.kr |
이 글에서 사용한 계산 구조(연소득×허용 DSR, 연간 원리금 합산, 스트레스 금리 가산 개념)는 금융위원회가 안내하는 스트레스 DSR 취지와 감독 기준의 큰 흐름에 맞춰 설명했어요. 다만 개인별 적용은 소득 인정 방식, 대출 종류, 만기/상환방식, 심사 금리(가산 포함 여부)에 따라 달라질 수 있으니, 실제 실행 전에는 해당 금융사 상담에서 ‘심사 기준’을 반드시 확인해 주세요.
DSR은 공식보다 “내 정보(소득·부채·만기·상환방식·심사 금리)”가 결과를 바꿔요. 공식 채널(금융위·금감원·한국은행)을 기준점으로 두고, 상담에서는 심사 금리와 산정 기준을 확인하면 할루시네이션 없이 계산이 안정돼요.
